Passar um imóvel em vida para filhos, netos ou outras pessoas de confiança costuma ser uma estratégia usada para antecipar a herança e organizar o patrimônio da família, mas o processo exige etapas legais bem definidas. Nesse contexto, entender como funciona a transferência de imóvel por doação é essencial para quem deseja formalizar esse ato com segurança jurídica e sem surpresas com impostos ou prazos.
Diferente de uma simples promessa ou de um contrato informal, a doação de um imóvel só produz efeitos plenos quando passa pela escritura pública e pelo registro na matrícula. Isso envolve imposto estadual, taxas de cartório e regras de proteção aos herdeiros que precisam ser respeitadas desde o início.
Conhecer cada fase, os custos e os riscos evita retrabalho e disputas familiares no futuro, e é justamente por isso que compreender a transferência de imóvel por doação se torna tão importante. Continue a leitura deste artigo no Certidão de Inteiro Teor e entenda todos os detalhes sobre o assunto.
Como é feita a transferência de imóvel por doação?
O procedimento segue uma sequência obrigatória, e a propriedade só passa de fato ao novo dono depois do registro da escritura de doação na matrícula do imóvel, conforme o artigo 1.227 do Código Civil, e não apenas com a assinatura do documento no cartório de notas.
Cada etapa depende da anterior, já que sem o imposto pago o cartório não lavra a escritura, e sem a escritura o registro não é aceito. Por isso, vale reunir a documentação e conferir a situação do imóvel antes mesmo de procurar o tabelionato.
1. Reunir documentos e conferir a situação do imóvel
É preciso apresentar a matrícula atualizada do imóvel, documentos pessoais e certidão de estado civil do doador e do donatário, além de certidões negativas de débitos, como as de IPTU, para que o cartório consiga lavrar o ato.
Quando o doador é casado, a participação do cônjuge costuma ser exigida, conforme o regime de bens. Também é o momento de confirmar se há dívidas, penhoras ou outros ônus sobre o bem, pois essas restrições podem impedir ou complicar a doação.
2. Calcular e pagar o ITCMD
O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação é de competência estadual e, na doação, a responsabilidade pelo pagamento recai, em regra, sobre o donatário, embora as partes possam combinar que o doador arque com esse custo.
A alíquota varia entre os estados, ficando em quatro por cento em São Paulo, por exemplo, e o recolhimento prévio é indispensável. Vale lembrar que o doador não paga Imposto de Renda na doação do imóvel.
3. Lavrar a escritura pública de doação
A escritura é feita no tabelionato de notas e é obrigatória para imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, momento em que as partes assinam o documento perante o tabelião.
A doação só se completa com o registro da escritura na matrícula do imóvel
Nesse ato podem ser incluídas cláusulas de proteção, como usufruto, incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade, que definem o que o donatário poderá ou não fazer com o bem, conforme a vontade do doador.
4. Registrar a doação no cartório de imóveis
Com a escritura em mãos, o interessado deve levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem, junto com o comprovante do ITCMD, para que a propriedade seja transferida na matrícula.
Concluído o registro, o donatário passa a constar como proprietário perante terceiros. Vale solicitar uma certidão de matrícula atualizada para confirmar a mudança e guardá-la com os demais documentos do imóvel.
Quanto custa transferir um imóvel como doação?
O custo total reúne o ITCMD, os emolumentos da escritura e o valor do registro, e costuma ser calculado sobre o valor do imóvel, sendo o imposto, em geral, a maior parte da despesa de todo o processo.
Como referência, em um imóvel avaliado em quinhentos mil reais em São Paulo, o ITCMD de quatro por cento chega a vinte mil reais, e a escritura e o registro somam alguns milhares de reais, valores que mudam conforme o estado e o cartório.
Cada imóvel gera cobrança própria, então quem pretende doar mais de um bem deve prever custos separados. Consultar a tabela de emolumentos do estado e a Secretaria da Fazenda ajuda a chegar a uma estimativa mais precisa.
É melhor doar ou vender um imóvel?
Não existe resposta única, já que a doação não gera Imposto de Renda ao doador e antecipa a herança, enquanto a venda gera dinheiro, mas pode envolver ITBI para o comprador e imposto sobre ganho de capital para o vendedor.
Na doação para filhos existe ainda o limite de proteção da legítima, pois quem tem herdeiros necessários só pode doar a parte disponível, que corresponde a metade do patrimônio, sob pena de a doação ser considerada inoficiosa.
Já a venda de pai para filho exige cuidado, porque o artigo 496 do Código Civil torna anulável esse negócio quando os demais descendentes e o cônjuge não concordam expressamente. Por isso, a escolha deve considerar objetivos, herdeiros e custos, de preferência com orientação jurídica.
O que pode anular uma doação de imóvel?
A doação pode ser anulada por vícios do consentimento, como erro, coação e fraude, e também pode ser declarada nula ou parcialmente ineficaz quando desrespeita regras legais, como a que protege a parte dos herdeiros necessários no patrimônio do doador.
A chamada doação inoficiosa ocorre quando o doador transfere mais do que poderia dispor no momento do ato, e nesse caso o excedente pode ser reduzido, conforme o artigo 549 do Código Civil. Também é nula a doação de todos os bens sem reserva de renda suficiente para a subsistência do doador.
Existe ainda a fraude contra credores, que acontece quando a doação deixa o doador sem patrimônio para pagar suas dívidas, situação em que os credores podem pedir a anulação do ato na Justiça, nos termos do artigo 158 do Código Civil.
Diferente da anulação, a revogação é outro caminho previsto em lei. Pode ocorrer por ingratidão do donatário, em casos como atentado contra a vida do doador, ofensa física, injúria grave, calúnia ou recusa de alimentos, e o pedido deve ser feito em até um ano, contado do conhecimento do fato e de seu autor.
A doação com encargo também pode ser revogada quando o donatário não cumpre a obrigação assumida, desde que esteja em mora. Se não houver prazo definido, o doador pode notificar judicialmente o donatário para que cumpra o encargo em prazo razoável.
Falhas de forma igualmente comprometem o negócio, já que uma doação de imóvel de valor elevado sem escritura pública ou sem registro não transfere a propriedade. Um contrato particular serve, no máximo, como prova da intenção de doar.
Quem enfrenta uma dessas situações deve reunir provas e buscar um advogado, pois o prazo e o tipo de ação variam conforme a causa. Agir com rapidez é importante, principalmente nos casos de revogação por ingratidão, em que o prazo é curto.
Diante de tudo isso, fica evidente que a transferência de imóvel por doação exige atenção a cada etapa, desde o pagamento do imposto até o registro, além de cuidado com as regras que protegem herdeiros e credores e podem anular o ato.
Continue acompanhando outros artigos do site e mantenha-se informado sobre imóveis, doações e documentos cartorários.
