Como fazer um contrato de arrendamento de terra em área rural?

O contrato de arrendamento rural é amplamente utilizado no meio rural como forma de permitir que uma pessoa utilize a terra de outra mediante pagamento, sem que haja transferência da propriedade.

Esse tipo de acordo é comum entre produtores que desejam ampliar a produção sem adquirir novas áreas.

Diferentemente da compra e venda, o arrendamento envolve apenas a cessão temporária do uso do imóvel rural, mediante remuneração previamente ajustada entre as partes.

Se você quer entender melhor como funciona o contrato de arrendamento, veja abaixo o conceito e as principais finalidades desse instrumento no campo, neste artigo do Certidão de Inteiro Teor.

O que é contrato de arrendamento?

O contrato de arrendamento é o acordo pelo qual o proprietário de um imóvel rural (arrendador) cede o uso e a exploração da terra a outra pessoa (arrendatário), mediante pagamento de valor fixo ou ajustado previamente.

Nesse modelo, o arrendatário assume a atividade produtiva e paga uma remuneração ao dono da terra, independentemente do resultado da produção.

Esse contrato é regulamentado pelo Estatuto da Terra e por normas específicas que estabelecem direitos e deveres das partes.

Ele deve conter informações claras como identificação das partes, descrição do imóvel, prazo de duração, valor do arrendamento, forma de pagamento e responsabilidades quanto a impostos, manutenção e benfeitorias.

O arrendamento pode ser por prazo determinado ou indeterminado, respeitando limites legais mínimos, especialmente quando se trata de exploração agrícola ou pecuária.

A formalização por escrito é essencial para garantir validade e facilitar eventual comprovação judicial.

Como fazer um contrato de arrendo?

O primeiro passo é reunir todas as informações das duas partes: nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço residencial de ambos.

Descreva com precisão o imóvel que está sendo arrendado, inclua o:

• Nome da propriedade (se tiver)
• Município
• Estado
• Área total em hectares
• Limites com as propriedades vizinhas (confrontações)
• Matrícula no cartório de imóveis
• Número do cadastro no INCRA.

Se houver benfeitorias (casas, galpões, cercas, reservatórios), liste tudo detalhadamente para não haver dúvida sobre o que está incluído no arrendamento.

Em seguida, defina o prazo do contrato, o valor do pagamento (aluguel), a forma de pagamento (dinheiro, sacas de soja, porcentagem da produção etc.), os prazos de reajuste e as obrigações de cada lado.

É importante prever o que acontece em caso de atraso no pagamento, danos à propriedade, necessidade de benfeitorias e condições para renovação ou rescisão.

O contrato deve ser escrito em linguagem clara, sem termos ambíguos, e assinado por ambas as partes na presença de duas testemunhas.

Modelo de contrato de arrendamento pronto para copiar

O modelo abaixo é um exemplo completo e detalhado de contrato de arrendamento rural, ele pode ser copiado, adaptado com os dados reais das partes e utilizado como base.

CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL

Pelo presente instrumento particular de arrendamento rural, de um lado: [Nome completo do Arrendador], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do CPF nº [número], RG nº [número], residente e domiciliado à [endereço completo], doravante denominado ARRENDADOR

e de outro lado: [Nome completo do Arrendatário], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do CPF nº [número], RG nº [número], residente e domiciliado à [endereço completo], doravante denominado ARRENDATÁRIO,

têm entre si justo e acertado o presente contrato de arrendamento rural, que se regerá pelas cláusulas e condições abaixo:

Cláusula 1ª – Do Objeto O ARRENDADOR arrenda ao ARRENDATÁRIO o imóvel rural denominado [nome da fazenda ou gleba], localizado no município de [cidade], estado de [UF], com área total de [número] hectares, matrícula nº [número] no Cartório de Registro de Imóveis de [cidade], cadastro rural nº [número], para fins exclusivos de exploração [especificar: agrícola / pecuária / agroindustrial / extrativa / mista]. Incluem-se no objeto as benfeitorias existentes: [listar cercas, galpões, poços, pivôs, casas etc.].

Cláusula 2ª – Do Prazo O presente contrato terá vigência de [número por extenso] anos, iniciando-se em [data de início] e terminando em [data de término], podendo ser prorrogado por igual período mediante acordo escrito assinado pelas partes com antecedência mínima de 90 (noventa) dias.

Cláusula 3ª – Do Preço e Forma de Pagamento O preço do arrendamento será de R$ [valor por extenso] ([valor numérico]) por [ano/safra], pago em [número] parcelas iguais, vencíveis nos dias [datas específicas de cada parcela], mediante depósito na conta bancária do ARRENDADOR [informar agência, conta e banco]. O valor será reajustado anualmente pelo índice [IGP-M / IPCA / outro índice acordado].

Cláusula 4ª – Das Obrigações do Arrendatário O ARRENDATÁRIO compromete-se a: utilizar o imóvel somente para a finalidade acordada conservar o solo, evitando erosão e degradação pagar todos os impostos e taxas incidentes sobre a produção realizar manutenções necessárias devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo desgaste natural pelo uso correto não sublocar nem ceder o contrato sem autorização por escrito.

Cláusula 5ª – Das Obrigações do Arrendador O ARRENDADOR compromete-se a: entregar o imóvel em perfeitas condições de uso garantir o uso pacífico e contínuo durante todo o prazo indenizar benfeitorias necessárias e úteis realizadas pelo ARRENDATÁRIO, desde que previamente autorizadas não interferir na exploração produtiva.

Cláusula 6ª – Da Rescisão O contrato poderá ser rescindido por inadimplemento de qualquer cláusula, por mútuo acordo ou por motivo de força maior devidamente comprovado. Em caso de rescisão por culpa de uma das partes, será aplicada multa equivalente a [percentual] do valor total restante do contrato.

Cláusula 7ª – Do Foro Fica eleito o foro da comarca de [cidade onde está o imóvel], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir quaisquer dúvidas ou litígios decorrentes deste contrato.

E assim, por estarem de pleno acordo, as partes assinam o presente instrumento em 2 (duas) vias de igual teor e forma, para um só fim.

[Localidade], [data por extenso].

ARRENDADOR

ARRENDATÁRIO

Testemunhas:

• Nome: ___________________________ CPF: ___________________________ Assinatura: ___________________________
• Nome: ___________________________ CPF: ___________________________ Assinatura: ___________________________

Quais cláusulas são obrigatórias no contrato rural de arrendamento?

Todo contrato rural de arrendamento precisa conter cláusulas mínimas para ser considerado válido e equilibrado.

Sem elas, o documento pode gerar problemas graves, como disputas judiciais ou até nulidade parcial.

Identificação das partes

É obrigatório informar nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço atualizado de arrendador e arrendatário.

Esses dados garantem que as partes sejam facilmente identificadas em qualquer situação.

Descrição do objeto

A descrição do imóvel deve ser precisa:

• Área total em hectares
• Localização exata:
  • Município
  • Estado
  • Bairro rural
• Matrícula no cartório
• Cadastro rural e confrontações com vizinhos.

Prazo de vigência

O contrato deve informar claramente a duração do arrendamento, respeitando os prazos mínimos exigidos para cada tipo de exploração (lavouras temporárias, permanentes, pecuária etc.).

Preço e forma de pagamento

É essencial definir o valor do aluguel, se será pago em dinheiro ou em produtos agrícolas, quantas parcelas, datas de vencimento e índice de reajuste anual.

Obrigações de conservação

O arrendatário deve se comprometer a preservar o solo, evitar degradação ambiental e manter as benfeitorias, o arrendador, por sua vez, deve entregar a terra em boas condições.

Causas de rescisão

Liste os motivos que permitem encerrar o contrato antes do prazo: inadimplência, descumprimento de obrigações, mútuo acordo, força maior etc.

Direito de preferência

Inclua a garantia de que o arrendatário terá preferência na renovação do contrato ou na compra do imóvel, caso o proprietário decida vendê-lo.

Onde fazer contrato rural de arrendamento?

O contrato rural de arrendamento pode ser elaborado em qualquer lugar, desde que seja escrito de forma clara e completa.

Muitas pessoas começam em casa, utilizando modelos prontos disponíveis na internet, ou contratam diretamente um advogado especializado em direito rural para redigir o documento sob medida.

Depois de escrito, o ideal é levar o texto a um cartório de notas para reconhecimento de firma das assinaturas, o que dá maior segurança jurídica.

Se quiser proteção extra contra terceiros (como compradores futuros da terra), registre o contrato no cartório de registro de imóveis da cidade onde está a propriedade.

O contrato rural de arrendamento precisa ser registrado em cartório?

Não é obrigatório registrar o contrato rural de arrendamento em cartório para que ele seja válido entre as duas partes assinantes.

Basta que o documento seja escrito, assinado por arrendador, arrendatário e duas testemunhas para que produza efeitos entre eles.

Porém, registrar no cartório de registro de imóveis é altamente recomendável, esse registro dá publicidade ao contrato, ou seja, terceiros (como futuros compradores da terra) ficam sabendo da existência do arrendamento e não podem alegar desconhecimento.

Sem registro, o arrendatário pode correr risco de ser surpreendido por uma venda da propriedade e ter de deixar a terra antes do prazo combinado.

Quais documentos são necessários para fazer um contrato arrendamento?

Para elaborar um contrato seguro, reúna os seguintes documentos:

• RG e CPF do arrendador e do arrendatário
• Comprovante de residência atualizado de ambos
• Certidão de estado civil (casamento, divórcio, união estável etc.), se aplicável
• Matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis
• Certidão negativa de ônus reais (para comprovar que a terra não tem hipoteca ou penhora)
• Cadastro rural (CCIR) atualizado
• Certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais referentes ao imóvel
• Se uma das partes for pessoa jurídica: contrato social, CNPJ e documentos dos representantes legais.

Esses documentos ajudam a comprovar a regularidade da propriedade e a identidade das partes, evitando problemas futuros.

Qual a diferença entre aluguel e arrendamento?

Aluguel e arrendamento são conceitos diferentes, apesar de ambos envolverem o pagamento pelo uso de um bem.

O aluguel normalmente se refere à locação de imóveis urbanos (casas, apartamentos, salas comerciais) para moradia ou atividade comercial simples, sem que o locatário realize produção econômica na propriedade.

Já o arrendamento é típico de imóveis rurais e tem como objetivo a exploração produtiva:

• Plantar
• Colher
• Criar gado
• Instalar pivôs de irrigação
• Entre outros.

No arrendamento rural, o arrendatário assume os riscos da produção (clima, pragas, preço de mercado) e costuma ter prazos mais longos e possibilidade de preferência na compra da terra no futuro.

O aluguel urbano é mais flexível e de curto prazo, enquanto o arrendamento rural busca estabilidade para investimentos na lavoura ou na pecuária.

Qual a diferença entre arrendamento rural e arrendamento urbano?

O arrendamento rural ocorre em imóveis localizados na zona rural e tem finalidade produtiva: agricultura, pecuária, silvicultura ou atividades mistas.

Ele exige cuidados especiais com a conservação do solo, preservação ambiental e prazos mínimos para permitir que o arrendatário recupere o investimento feito em plantio ou criação.

O arrendamento urbano acontece em áreas urbanas e geralmente serve para comércio, serviços ou indústria, sem o caráter produtivo agrícola.

As regras são mais flexíveis quanto a prazos e reajustes, e não há a mesma preocupação com conservação do solo ou função social da propriedade.

O arrendamento rural é mais protegido por normas que visam o desenvolvimento do campo, enquanto o urbano segue regras mais gerais de locação.

Qual o prazo mínimo para um contrato rural de arrendamento?

O prazo mínimo do contrato rural de arrendamento depende do tipo de exploração que será realizada na terra:

• Para lavouras temporárias (soja, milho, algodão etc.) e pecuária de pequeno porte, o prazo mínimo é geralmente de três anos.
• Para lavouras permanentes (café, citrus, eucalipto etc.) e pecuária de grande porte, o prazo sobe para cinco anos. Já para exploração florestal ou reflorestamento, costuma ser de sete anos.

Esses prazos mínimos existem para proteger o arrendatário, dando tempo suficiente para que ele plante, colha, recupere o investimento e obtenha lucro.

Contratos com prazos inferiores podem ser prorrogados automaticamente ou judicialmente em alguns casos.

O contrato rural de arrendamento pode ser rescindido antes do prazo?

Sim, o contrato rural de arrendamento pode ser rescindido antes do prazo final, mas isso depende das condições previstas no próprio contrato e das circunstâncias do caso, as causas mais comuns são:

• Inadimplência (atraso no pagamento do aluguel), descumprimento de obrigações (deixar de conservar o solo
• Usar a terra para finalidade diferente da combinada)
• Mútuo acordo entre as partes
• Ocorrência de força maior (catástrofes naturais que impeçam o uso da terra).

Quando uma das partes deseja rescindir, normalmente deve notificar a outra por escrito com antecedência (geralmente 30 a 90 dias).

Se houver culpa de uma das partes, pode haver aplicação de multa contratual, rescisão unilateral sem motivo justificado pode gerar indenização à parte prejudicada.

É possível incluir cláusula de compra do imóvel no contrato rural de arrendamento?

Sim, é perfeitamente possível e bastante comum incluir uma cláusula de opção de compra no contrato rural de arrendamento.

Essa cláusula dá ao arrendatário o direito preferencial de comprar a terra ao final do contrato ou em momento previamente combinado, muitas vezes abatendo parte ou todo o valor pago como aluguel no preço final de venda.

Para ser válida, a cláusula deve especificar claramente o preço da compra, a forma de pagamento, o prazo para exercer a opção e as condições para formalização da escritura definitiva.

Essa possibilidade transforma o arrendamento em uma espécie de “aluguel com opção de compra”, muito utilizada por produtores que querem se tornar proprietários gradualmente.

Como o contrato rural de arrendamento afeta o IPTU e outros Impostos?

No arrendamento rural, o imposto territorial rural (ITR) continua sendo de responsabilidade do proprietário (arrendador), pois ele é o dono do imóvel.

Porém, muitas vezes o contrato transfere ao arrendatário o pagamento do ITR referente ao período de uso da terra, mediante cláusula expressa.

Já o IPTU só incide se parte do imóvel estiver em área urbana (ex.: sede da fazenda dentro do perímetro urbano). Nesse caso, o contrato pode determinar quem paga o IPTU.

Outros impostos, como IR sobre o aluguel recebido pelo arrendador ou sobre a renda da produção obtida pelo arrendatário, seguem regras normais de tributação.

É importante que o contrato deixe claro quem arca com cada encargo para evitar discussões com o fisco.

Quais os direitos e deveres do arrendador no contrato?

O arrendador (dono da terra) tem direitos e deveres bem definidos para que a relação funcione de forma justa.

Direito a remuneração

Receber o aluguel combinado nas datas estipuladas, com os reajustes previstos.

Dever de entrega do imóvel

Entregar a terra e as benfeitorias em perfeitas condições de uso, livres de ocupantes ou ônus que impeçam a exploração.

Direito de fiscalização

Visitar o imóvel periodicamente para verificar se está sendo conservado corretamente, desde que avise com antecedência razoável.

Dever de indenização

Pagar pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas pelo arrendatário, desde que autorizadas previamente ou indispensáveis.

Direito de rescisão

Encerrar o contrato em caso de inadimplência grave ou descumprimento das obrigações contratuais.

Quais os direitos e deveres do arrendatário no contrato?

O arrendatário (quem explora a terra) também possui direitos e deveres claros para proteger seus investimentos e a propriedade.

Direito de uso produtivo

Utilizar a terra de forma exclusiva e contínua para a finalidade combinada, sem interferência indevida do proprietário.

Dever de pagamento

Pagar o aluguel pontualmente, nos valores, formas e prazos estabelecidos no contrato.

Direito de indenização

Ser ressarcido pelas benfeitorias úteis e necessárias que realizou na propriedade, ao final do contrato.

Dever de conservação

Manter o solo fértil, evitar erosão, respeitar áreas de preservação e conservar benfeitorias e recursos hídricos.

Direito de preferência

Ter preferência na renovação do arrendamento ou na compra da terra, caso o proprietário decida vendê-la.

Para que serve o contrato rural de arrendamento?

O contrato rural de arrendamento serve para formalizar a cessão do uso da terra de forma legal, protegendo tanto o proprietário quanto o produtor rural que irá explorar a área.

Garantir segurança jurídica

A principal função é assegurar direitos e deveres das partes, com o contrato formalizado, ficam definidas obrigações como pagamento, prazo, responsabilidades por manutenção e regras para rescisão, evitando disputas futuras.

Permitir exploração da terra sem transferência de propriedade

O arrendamento possibilita que o arrendatário produza na área sem precisar comprar o imóvel.

Isso facilita o acesso à terra por produtores que desejam expandir a atividade sem alto investimento inicial.

Definir valor e forma de pagamento

O contrato estabelece como será feito o pagamento, que pode ser fixo em dinheiro ou ajustado conforme critérios previamente acordados.

Diferentemente da parceria rural, o arrendamento não depende do percentual da produção, pois o valor é previamente definido.

Regularizar a atividade perante órgãos públicos

A formalização pode ser exigida para fins de cadastro rural, obtenção de crédito agrícola e comprovação de uso da terra em programas oficiais.

Bancos e instituições financeiras costumam solicitar o contrato para análise de financiamentos.

Estabelecer regras sobre benfeitorias e rescisão

O documento também define como serão tratadas melhorias realizadas no imóvel, bem como prazos e condições para encerramento do contrato, evitando prejuízos a ambas as partes.

O contrato de arrendamento é um instrumento essencial para organizar a exploração de imóveis rurais de forma legal e segura.

A formalização adequada protege produtor e proprietário, reduz riscos de conflito e garante previsibilidade nas relações no campo.

Para continuar aprendendo sobre contratos, regularização rural e documentação importante, acompanhe os outros conteúdos do site e mantenha-se sempre bem informado.