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O usufrutuário de imóvel é uma figura comum em planejamentos patrimoniais, doações em vida e situações de sucessão familiar.
Apesar de bastante utilizada, essa condição ainda gera muitas dúvidas, especialmente sobre direitos, limites e responsabilidades de quem possui o usufruto.
Entender como funciona o usufruto é essencial para evitar conflitos entre usufrutuário e nu-proprietário, além de garantir segurança jurídica em operações envolvendo imóveis.
Neste conteúdo do Certidão de Inteiro Teor, você vai entender quem é o usufrutuário de imóvel, quais são seus direitos e se ele pode ou não vender o imóvel nessas condições.
O que é o usufrutuário de imóvel?
O usufrutuário de imóvel é a pessoa que possui o direito de usufruto, ou seja, o direito de usar, gozar e obter os frutos de um imóvel que pertence juridicamente a outra pessoa, chamada de nu-proprietário.
Esse direito é previsto no Código Civil e pode ser constituído por contrato, doação, testamento ou decisão judicial.
Na prática, o usufrutuário pode morar no imóvel, alugá-lo e receber os valores do aluguel, desde que respeite os limites do usufruto, ele não é o dono pleno do bem, mas tem o direito de utilizá-lo como se fosse, enquanto durar o usufruto.
O usufruto pode ser vitalício ou ter prazo determinado, em muitos casos, pais doam um imóvel aos filhos, mas mantêm o usufruto para garantir moradia ou renda ao longo da vida.
Cabe ao usufrutuário também zelar pela conservação do imóvel, realizar manutenções ordinárias e utilizá-lo de forma adequada, sem causar danos ou desvalorização do bem.
Qual a diferença entre usufrutuário e proprietário pleno de imóvel?
A diferença entre usufrutuário e proprietário pleno está no alcance dos direitos sobre o imóvel, o usufrutuário tem o direito de usar e desfrutar do bem, podendo morar nele ou obter renda, como aluguel, mas não é o dono definitivo.
Já o proprietário pleno concentra todos os poderes sobre o imóvel: uso, fruição e disposição, incluindo a venda, doação ou transferência sem restrições.
No usufruto, a propriedade é dividida entre duas figuras: o usufrutuário, que utiliza o imóvel, e o nu-proprietário, que mantém a titularidade registrada.
Quando o usufruto termina, o nu-proprietário passa automaticamente a exercer a propriedade plena do imóvel.
Quais os direitos do usufrutuário?
O usufrutuário possui direitos garantidos por lei enquanto o usufruto estiver válido, esses direitos permitem que ele utilize o imóvel de forma ampla, respeitando sua finalidade e os limites legais.
Entre os principais direitos do usufrutuário estão:
- Usar o imóvel para moradia ou outra finalidade compatível
- Alugar o imóvel e receber integralmente os valores do aluguel
- Utilizar os frutos e rendimentos gerados pelo bem
- Defender a posse do imóvel contra terceiros
- Permanecer no imóvel durante todo o prazo do usufruto, sem interferência do nu-proprietário.
Esses direitos existem independentemente de quem seja o nu-proprietário, desde que o usufruto esteja regularmente registrado.
Quais os deveres do usufrutuário?
Além dos direitos, o usufrutuário também assume responsabilidades importantes, a lei impõe deveres para garantir que o imóvel seja preservado e não sofra prejuízos durante o período do usufruto.
De forma geral, os deveres do usufrutuário incluem:
- Conservar o imóvel e mantê-lo em bom estado de uso
- Realizar manutenções e reparos de natureza ordinária
- Utilizar o imóvel de acordo com sua destinação original
- Evitar qualquer ato que cause deterioração ou desvalorização do bem
- Arcar com despesas relacionadas ao uso do imóvel, como contas de consumo e taxas ordinárias.
O descumprimento desses deveres pode gerar responsabilização e, em casos mais graves, até a perda do usufruto.
Quando o usufruto de imóvel se extingue?
Em diversas situações o usufruto de imóvel se extingue, entre os principais podemos citar:
- Falecimento do usufrutuário: quando o usufruto é vitalício, ele se extingue automaticamente com a morte do usufrutuário. Esse direito não é transferido aos herdeiros
- Término do prazo estipulado: se o usufruto foi constituído por tempo determinado, ele se encerra automaticamente ao final do prazo definido no ato de criação
- Renúncia expressa do usufrutuário: o usufrutuário pode renunciar voluntariamente ao usufruto. Essa renúncia deve ser formalizada e registrada no cartório de registro de imóveis
- Consolidação da propriedade: o usufruto se extingue quando usufrutuário e nu-proprietário passam a ser a mesma pessoa, reunindo novamente todos os direitos sobre o imóvel
- Destruição ou perda do imóvel: caso o imóvel seja destruído ou deixe de existir, o usufruto é automaticamente extinto, pois não há mais bem sobre o qual exercer o direito.
Com a extinção do usufruto, o imóvel passa a pertencer integralmente ao proprietário pleno, sem qualquer limitação relacionada ao direito de uso anterior.
O usufrutuário pode vender o imóvel?
Não, o usufrutuário não pode vender o imóvel, pois ele não é o proprietário do bem.
O direito de vender, transferir ou alienar o imóvel pertence exclusivamente ao nu-proprietário, que detém a propriedade registrada.
O que o usufrutuário pode fazer é ceder ou renunciar ao usufruto, em alguns casos, ou permitir o uso do imóvel por terceiros, como ocorre em contratos de locação.
Mesmo assim, essas decisões devem respeitar os limites legais e, em determinadas situações, contar com a concordância do nu-proprietário.
Caso o nu-proprietário deseje vender o imóvel, a venda até pode ocorrer, mas o comprador assumirá o bem com o usufruto vigente.
Ou seja, o usufrutuário continuará com o direito de uso até o término do usufruto, por isso, imóveis com usufruto ativo costumam ter menor valor de mercado.
Compreender os limites e direitos do usufrutuário de imóvel é fundamental para evitar problemas legais e garantir uma boa gestão patrimonial.
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